Az elmúlt hónapokban több, jogilag zűrös helyzettel is találkoztunk ingatlan témában. Az alább összegyűjtött tapasztalatokat okulásra szedtem csokorba, és hogy hasznos (preventív!) infókkal szolgálhassak.
Először is nézzük meg az alapvető jogi fogalmakat, amelyeket érdemes mindenkinek ismernie lakásvásárláshoz. Aztán jöhetnek a tanmesék!
Helyrajzi szám (rövidítése: Hrsz.)
Minden ingatlannak van egy nyilvántartási száma, amellyel azonosítani lehet az illetékes földhivatalban. Vidéken ez gyakran két vagy három számjegyű (telkek, családi házak esetében), a fővárosban (jellemzően soklakásos társasházak) pl. Hrsz.: 12345/0/A/12.
Tulajdoni lap
Szintén a nyilvántartáshoz kapcsolódó fogalom. Pontos cím vagy helyrajzi szám alapján bárki által lekérhető tulajdoni lap másolat az ingatlan lényeges, jogszabályban meghatározott adatait tartalmazza – pl. mérete, pontos címe (emelet, ajtó), tartozik-e hozzá egyéb helyiség, stb. A „szemle” másolat az éppen fennálló adatokat, a „teljes” másolat a már törölt adatokat (korábbi tulajdonosok, korábbi terhek) is tartalmazza. A lakáson levő esetleges kölcsön, egyéb, vagy már végrehajtási szakban lévő követelés (pl. parkolási bírság, adóhátralék, közműtartozás, közös költség tartozás) is szerepelhet rajta, ezért tanácsos vásárlás előtt tájékozódni róla. Bárki hozzáférhet, létezik ingyenes megtekintés is, bár ez utóbbi csak az ingatlan alap-adatait tartalmazza (tulajdoni lap I. része), a tulajdonos személye (II. rész) és az esetleges terhek (III. rész) az ingyenes változaton nem szerepelnek. Az viszont jó hír, hogy már 1.000 forintért lehet lekérni minden adatot (I., II., III. részt) tartalmazó, nem hiteles tulajdoni lap másolatot. Infó: itt.
Adásvételi szerződés
E nélkül értelemszerűen nem lehet lakást venni. Írásba kell foglalni, ekkor lesz érvényes – viszont hiába érvényes, csak akkor lesz alkalmas földhivatali bejegyzésre, ha közjegyző közokiratba foglalta vagy ügyvéd ellenjegyezte. Sokan legyintenek és „pecsételésnek” gondolják az ilyenkor eljáró szakemberek, jellemzően ügyvédek munkáját, az ezzel járó munkadíjat pedig pénzkidobásnak tekintik – nyilván azért, mert nem adtak vagy vettek még lakást, vagy olyan szerencsés helyzetben voltak, hogy egy üresen álló, közmű és egyéb tartozásoktól és bejegyzett tehertől mentes, felújított lakást vettek meg készpénzért egyszemélyi eladótól.
A vevők nagy többsége azonban, amikor a hónapokig tartó keresgélés után végre megtalálja a neki tetsző lakást, szinte biztosan szembesül a következők valamelyikével: (1) bankkölcsön kell, a bank azonban számomra érthetetlen jogi fogalmakkal bombáz, feltételeket ír elő a szerződéshez; (2) az eladó idős, értetlen, bizalmatlan, (3) az eladó életerős, rámenős, arrogáns, (4) az eladók örökösök, egymással is marakodnak, már annak is örülni kell, ha a vételárra mindannyian rábólintanak, (5) az eladó egy másik világrészen lakik, speciális (konzulátus által felülhitelesített) meghatalmazás kell, (6) az eladó saját svájci frankos lakáskölcsöne vastagon terheli az ingatlant, (7) az ingatlan közös tulajdonban van, lemondó nyilatkozatok kellenek, (8) a tulajdoni lapon végrehajtási jog szerepel, és így tovább.
Az adásvételhez tehát mindenképpen szakemberre van szükség, lehetőség szerint olyanra, akiknél barátok vagy ismerősök már jártak, és aki tapasztalatuk szerint nemcsak a joghoz ért, hanem kellő intelligenciával tud kezelni nehéz embereket és nehéz helyzeteket: míg ugyanis a lakást megválaszthatjuk (és a lakáshoz kapcsolódó jogi problémák odafigyeléssel kezelhetőek), addig az eladó jelleme sajnos lutri marad.
Bankhitel
Lakásvásárláshoz rengeteg hitellehetőséget kínálnak a bankok, bár a válság előttihez képest jóval szigorúbb feltételek mellett. Lényeg, hogy pénzhez jutsz, de a visszafizetést komoly kamat terheli. Körültekintően bírálják el, jogosult vagy-e (pl. nem vagy-e KHR-es, korábbi nevén BAR-listás, lásd 1. tanmese, alább), illetve hogy a lakás, mint fedezet, illetve a jövedelmed mekkora kölcsönösszeget „bír el”.
Szükséges hozzá állandó munkaviszony, normálisan bejelentett fizetés.
A bedőlt hitelek megrázó történetei ismertek, meggondolandó, így vegyünk-e lakást – sajnos az is igaz persze, hogy a mai magyar valóságban az emberek döntő többsége az egész életét albérletben tölthetné, ha valaki nem adna neki pénzt a lakásvásárláshoz. Ez a valaki pedig tehetős szülők, gazdag nagybácsik hiányában nyilván csak a bank lesz.
Lakástakarék
Vannak lehetőségek előtakarékosságra is (Fundamenta, OTP). Utóbbiak talán annyival kedvezőbbek, hogy államilag garantált a kamat és némi szociális jellegű támogatást is tartalmaznak a csomagok – igaz, önmagában egy évekig felhalmozott előtakarékosság sem lesz elegendő egy közepes méretű, fővárosi lakás megvásárlásához.
Munkahelyi lakástámogatás
Ritka, mint a fehér holló, de létező kategória, hogy a munkaviszonyban levő alkalmazott kamatmentes vagy kedvező kamatozású kölcsönt kaphat a cégétől, amely rendkívüli támogatási lehetőség. Az összeget részletekben fizeti vissza, havi törlesztéssel, általában több évre, nem megterhelő részletekben elosztva.
Jelzálog terhelés, bejegyzés, törlés
A fentiek közül bármelyik módon kölcsönkapott összeget a kölcsönadó olyan módon tartja számon, hogy a lakás tulajdoni lapjára jelzálogjogot illetve adott esetben elidegenítési és terhelési tilalmat jegyeztet be. Ha megtörtént a kölcsön visszafizetése, törlik a bejegyzést. Abban a szomorú esetben, ha nem sikerül fizetni a részleteket, és a bank felmondja a kölcsönszerződést, akkor ezek a bejegyzett terhek biztosítják a bank követelésének kielégítését. Lakásvásárlást megelőzően mindenképpen igazolást kell kérni a banktól, hogy aktuálisan mennyi az eladónk tartozása, és az eladó részére fizetendő foglalót, vételárrészletet elsősorban a banknak utaljuk (a mielőbbi jelzálogtörlés érdekében). Ehhez kapcsolódó rémtörténetre vágyók lentebb olvashatnak egy érdekes esetet.
Birtokba adás/vétel
Amikor beköltözöl, illetve átadod az ingatlant. Szintén körültekintést igényel. Általában az adásvételi szerződésben rögzítik azt is, miként történjen. Ha először csinálod, érdemes jól átrágni az ügyvéddel, mire kell gondosan figyelned. Mostanában gyakori téma a mérőórák sérülése miatti kötbérezés a szolgáltatók részéről. Kevesen gondolnak rá, pedig nagyon fontos, hogy a birtokbavételkor fényképpel, esetleg videófelvétellel dokumentálják az órák állapotát (minden oldalról). Ha kell, rögzítsük a sérüléseket, hibákat a birtokbaadási jegyzőkönyvben. Lásd 2. tanmese.
Nullás papír
Amikor átadod a lakásodat, vagy átveszed az újat a tulajtól, minden mérőórát át kell íratnod: a régi lakásban értelemszerűen az új tulaj nevére, az újban a magadéra. Ezen felül a közös képviselőtől is kapnod kell egy olyan igazolást, amely dokumentálja, hogy a lakáson nincsen közös költség tartozás.
Ha ezek nem történnek meg, nagy galibát okozhatnak. Például azt, hogy rajtad kérik számon az eladott lakásod gáztartozását. Vagy az új lakás közös költség tartozását kéne befizetned sok évre visszamenőleg, amikor még ott sem laktál. Ezek persze elvileg számonkérhetők a volt tulajtól, de minek pereskedni, ha egy kis odafigyeléssel megelőzhető a baj. A tanmese innen sem hiányozhat. lásd 3. számú.
Közjegyzői okirat
A közjegyzői okirat nagy előnye, hogy az alapján közvetlenül kérhető végrehajtás. Ez köznyelven azt jelenti, hogy nem kell évekig pereskedni: a közjegyzői záradékolás után rögtön a végrehajtóhoz kerül az ügy. Pontosan ezért foglaltatja a legtöbb bank közokiratba a veled kötött kölcsönszerződését. A közokiratba foglalás azonban jó döntés lehet magánszemélyek között is: ha például tartozik a bérlőd, de adnál neki még egy esélyt, akkor azzal a feltétellel nem mondod fel a szerződést, ha a tartozást közokiratban elismeri. Ha ennek ellenére nem fizet, indíthatod a végrehajtást. Ez tehát hasznos, hiszen lehet, hogy egyébként évekig perelnéd, akkor sem jutnál eredményre, mert nyersz ugyan, csak addigra a bérlőd eltűnt, külföldre ment stb. Vannak esetek, amikor érdemes ezt a biztosítékot alkalmazni.
És akkor a tan(rém)mesék. Mottó: Jobb előre tanácsot kérni, mint utólag ügyvédet fizetni, amikor jól elszúrtál valamit.
1. Adott a négygyerekes család, akik kinézték a vidéki házat.
Először szociális támogatást akarnak igénybe venni, de nem jók számukra a feltételek. Később jön a bankhitel. Csakhogy olyan alacsony árat („hitelfedezeti értéket”) állapít meg a bank az előzetes becslés alapján, és olyan magas törlesztő részletet, hogy nem tudják megvenni a házat. Lakástakarékkal újra nekifutnak. Közben teszek egy kísérletet: szeretnének előbb beköltözni, mert szorult helyzetbe kerültek, felmondták az albérletüket. Kifizetnék a vételár egy ötödét előre, a többit pedig a majdani hitelből, mondják.
A tulajdonos ezt nem engedte meg. Szerencséjére, mert többé nem tudná kitenni őket. Nálunk a törvény erősen véd a kilakoltatás ellen.
Viszont hamarosan kiderül, hogy az említett egy ötödöt sem tudták volna letenni, mert a családapa a Központi Hitelinformációs Rendszer, a KHR negatív adóslistáján (korábban BAR lista) volt. Azaz korábban hiteljellegű szerződést szegett, és nyilvántartásba került. Ilyen magánszemélyek többnyire hitelt sem kaphatnak. Ugyan megvan a törvényi szabályozás, hogy elévülhetnek bizonyos vétségek, de mindenképpen nagy fekete pont. Itt tájékozódhatsz, konkrétan kereshetsz is.
Így aztán ugrott az adásvétel, összesen 9 hónap(!) után a vevők visszaléptek azzal az indokkal, hogy csökkent a futamidő és nőtt törlesztő részlet. Ez természetesen nem lehetséges egy kész szerződés esetében, amit a hitelintézettel már megkötöttek. Sokkal valószínűbb, hogy fedezet nélkül szerettek volna házhoz jutni. Ezúttal nem sikerült. Még további 2 hónapig tartott, hogy a banki széljegy is lekerült a tulajdoni lapról, kis híján meghiúsítva egy következő adás-vételt, ahol a vevőnek sürgős volt a beköltözés.
2. Másik példa, amikor egy budapesti lakás új tulajdonosa nem kapott nullás papírt, és a korábbi, már elhalálozott tulajdonosok közös költségét akarták bevasalni rajta. Csak egy leleményes közös képviselőn múlt, hogy megtalálta a módját, hogyan lehet mégis megfogni a korábbi tulajdonos örökösein keresztül a dolgot. A szálak krimibe illő módon egy korábbi közös képviselőhöz vezettek, aki anno vállalta, hogy fenntartja a lakást, és ezért fizet is. Kevésen múlott, hogy visszamenőleges fizetésre tudták bírni.
3. A lelkes új tulajdonosok sokszor nem elég körültekintőek. Ez történt azzal a párral is, akik elhitték az eladónak, hogy folyamatosan fizette a lakása összes költségét. Az ingatlant úgy vásárolták meg, hogy szerződésben vállalták a közös költség és a közüzemi tartozások rendezését. Ezzel akarták gyorsítani az adásvételt, mivel a korábbi tulajdonos külföldre készült. Csakhogy hamarosan kiderült, hogy fél millió forintot is meghaladnak a tartozások. Nehéz volt elfogadtatni a tulajdonossal, hogy ezt az összeget a hátralékos vételárból levonva rendezik az új tulajdonosok.
4. Főhősünk hét évig kuporgatta a pénzét, hogy ne kelljen banki kölcsönt felvennie a lakásvásárláshoz – ez sem lett volna persze elég, de örökölt, és végül tudtak venni egy családi házat. Annak rendje-módja szerint megkötötték a szerződést, fizettek, felírták az óraállásokat, birtokba vettek. A gázszolgáltatótól is kint járt ember, a felhasználóváltásra tekintettel lecserélték a jogi zárakat az óra felett a csöveken, minden rendben volt – legalábbis akkor úgy tűnt.
Eltelt két év, megint jöttek a gázosok, mert letelt a gázóra tíz éves hitelesítési ideje. Ekkor szólt az egyik szerelő, hogy az óra szerinte manipulált, mert sérült a hitelesítési plomba: az alsó része el van fűrészelve, és vissza van ragasztva. A tulajdonos értetlenül állt, hisz ő nem nyúlt az órához, ráadásul mi haszna lett volna abból, hogy elfűrészeli, majd visszaragasztja az alsó részt, hiszen ezzel csak egy alkalommal férhetett volna hozzá a számlálóhoz, annak meg semmi értelme, hiszen úgyis kiderülne a leolvasásnál, ha irreális kilengés lenne az – évszakonként változó, de egyébként egyenletes – fogyasztásban. Gázóra bedobozol, szakértői vizsgálat, természetesen azt állapítja meg a szakértő, hogy gázlopás történt, holott ezt nem tudja bizonyítani, csak azt, hogy sérült az óra, vagyis valamikor a múltban, az elfűrészelés és visszaragasztás között alkalmas volt arra, hogy a számlálót manipulálják. A gázszolgáltatót nem érdekli, hogy a fogyasztási adatok minden hónapban teljesen megfelelnek az évszaknak és a ház adottságainak, semmiféle kilengést nem mutatnak. Kiszabja a félmilliós kötbért, holott az csak méretlen gáz vételezéséért járna, "alkalmassá tétel"-ért – vagyis azért, ami ebben a konkrét esetben bizonyítható lenne – százötvenezerrel kevesebb lenne csak jogszerű.
Jelenleg is folyamatban van a levelezés a szolgáltatóval és a felügyeleti szervekkel, viszont egy tanulság már most levonható: lakásvásárlásnál kötelező az órákat elöl-hátul-alul-fölül körbefényképezni, esetleg okostelefonnal videózni (aznapi újságot látható dátummal mellétéve). Így később egyértelmű lesz, hogy a külső sérülés már megvolt a birtokbavételkor, vagy később keletkezett.
Rémtörténetből ennyi bőven elég. Ilyenkor mindig rájön az ember, milyen fontos tudomány a jog, és szerencsére élhetünk is vele. Legyetek körültekintőek!
És vegyétek igénybe hozzáértők segítségét. Szívesen ajánljuk szakértőnket.
